Seekordne turuülevaade keskendub 2015. aasta haritava maa ostu-müügitehingutele viimase viie aasta võrdluses. Ülevaates kajastuvad maatulundusmaa sihtotstarbega maatükid, mille pindala on suurem kui 2 hektarit ning millest vähemalt 90% moodustab haritava maa kõlvik.
Turuülevaate aluseks olevad andmed pärinevad Maa-ameti tehingute andmebaasist, mis tugineb maa hindamise seadusele ja maakatastriseadusele. Tehingute andmeid esitavad notarid, kes on kohustatud kümne päeva jooksul pärast kinnisasja või selle mõttelise osa võõrandamise tehingu tõestamist esitama katastripidajale tehingu õiendi.
Võrreldes päringukeskkonnaga on ülevaate koostamisel analüüsitud haritava maa tehinguid põhjalikumalt, mistõttu võivad esineda erinevused päringukeskkonnas esitatud andmetega.
Haritava maa väärtust võivad mõjutada mitmed tegurid. Käesolevas turuülevaates analüüsitakse tehingute mediaanhindu eelkõige asukoha põhiselt. Eelmises haritava maa ülevaates on põhjalikumalt käsitletud mulla viljakuse ja maatüki pindala suuruse mõju mediaanhinnale. Samuti on eelmises ülevaates võrreldud mõju mediaanhinnale lähtuvalt sellest, kas maatükk on registreeritud PRIA põllumassiivide registris või mitte.
Tehingute arv ja koguväärtus
Haritava maa tehingute arv ja koguväärtus viimasel viiel aastal on toodud joonisel 1.
Joonis 1. Haritava maa tehingute arv ja koguväärtus aastatel 2011-2015 (miljonid eurod).
Kui eelnevatel aastatel haritava maa ostu-müügitehingute arv suurenes, siis 2015. aastal on see märkimisväärselt langenud. 2015. aastal on haritava maaga tehtud 1 360 tehingut, mis on võrreldes 2014. aastaga 27,3% ja võrreldes 2013. aastaga 19,3% vähem. 2013. ja 2014. aasta kõrgem tehingute arv tuleneb paljuski seni riigi omandis olnud maatükkide müügist, mis võrreldes ülejäänud aastatega on neil aastatel olnud tunduvalt suurem. Seejuures on enamus riigi maatükkidest müüdud era- ja juriidilistele isikutele, kelle kasuks oli seatud kasutusvaldus. Riigi maatükkide müük on viimasel aastal oluliselt langenud ning olnud viie aasta madalaim. Kui erandlikud aastad (2013 ja 2014) välja arvata, siis alates ajast, kui Maa-amet on kogunud andmeid, on kõige rohkem haritava maa ostu-müügitehinguid teostatud 2015. aastal.
Tehingute koguväärtus on suuresti muutunud sõltuvalt tehingute arvu muutustest. Kuna tehinguid on 2015. aastal eelneva aastaga võrreldes märkimisväärselt vähem, siis on ka koguväärtus langenud. Tehingute koguväärtus on aastaga langenud 30,2%, jäädes 32 miljoni euroni.
Tehingute arvu ja koguväärtuse jaotumine piirkonniti
Vaatlemaks, kuidas on maakondade lõikes jaotunud tehingud ja koguväärtus 2015. aastal, on koostatud joonis 2.
Joonis 2. Haritava maa tehingute arvu ja koguväärtuse osakaal maakondades aastal 2015 (%).
Tehingud haritava maaga ei ole koondunud ühte või paari maakonda, vaid on toimunud üsna ühtlaselt üle Eesti. Rohkem tehinguid on 2015. aastal tehtud Lääne-Viru (139) ja Viljandi (138) maakonnas. Üle 100 tehingu on aasta jooksul tehtud lisaks veel seitsmes maakonnas. Hiiu ja Ida-Viru maakonnas jäi tehingute arv alla 50.
Kõige kõrgem tehingute koguväärtus 2015. aastal on olnud Viljandi maakonnas, kus see küündis üle 4 miljoni euro. Suurem koguväärtus on seotud tehingute rohkusega maakonnas. Väiksem tehingute koguväärtus on 2015. aastal olnud Hiiu ja Valga maakonnas, kus see jäi alla 1 miljoni euro ning kus ka tehingute arv on olnud väiksemapoolsem.
Võrdlemaks maakondade tehingute arvu ja koguväärtuse muutust viimase aasta jooksul, on koostatud tabel 1.
Kuivõrd Eestis on haritava maa tehingute arv aastaga vähenenud märkimisväärselt, on ka 14 maakonna tehingute arv vähenenud.Valga maakond on ainus, kus võrreldes 2014. aastaga on tehingute arv kasvanud. Tehingute koguväärtus on vähenenud aga kõikides maakondades. Üheks põhjuseks on oluliselt vähenenud tehingute arv, kuid osades piirkondades ka hindade langus.
Tabel 1. 2014 ja 2015 maakondade haritava maa tehingute arv, koguväärtus (tuhandetes eurodes) ning muutus (%).
| Maakond | Tehingute arv 2014 | Tehingute arv 2015 | Tehingute arvu muutus | Tehingute koguväärtus 2014 | Tehingute koguväärtus 2015 | Tehingute koguväärtuse muutus |
| % | Tuhanded eurod | Tuhanded eurod | % | |||
| Harju maakond | 114 | 112 | -1,8 | 2 589 | 1 719 | -33,6 |
| Hiiu maakond | 58 | 20 | -65,5 | 666 | 160 | -76,0 |
| Ida-Viru maakond | 73 | 47 | -35,6 | 1 401 | 1 293 | -7,7 |
| Jõgeva maakond | 184 | 109 | -40,8 | 4 010 | 3 510 | -12,5 |
| Järva maakond | 203 | 117 | -42,4 | 5 332 | 3 871 | -27,4 |
| Lääne maakond | 110 | 53 | -51,8 | 2 546 | 1 165 | -54,2 |
| Lääne-Viru maakond | 185 | 139 | -24,9 | 5 935 | 3 684 | -37,9 |
| Põlva maakond | 121 | 68 | -43,8 | 2 667 | 1 430 | -46,4 |
| Pärnu maakond | 139 | 112 | -19,4 | 3 943 | 2 686 | -31,9 |
| Rapla maakond | 104 | 101 | -2,9 | 3 336 | 1 988 | -40,4 |
| Saare maakond | 124 | 101 | -18,5 | 1 129 | 1 095 | -3,0 |
| Tartu maakond | 146 | 109 | -25,3 | 4 291 | 2 737 | -36,2 |
| Valga maakond | 64 | 70 | 9,4 | 1 494 | 896 | -40,0 |
| Viljandi maakond | 171 | 138 | -19,3 | 4 776 | 4 205 | -12,0 |
| Võru maakond | 75 | 64 | -14,7 | 1 299 | 1 280 | -1,4 |
Tehingute mediaanhind
Haritava maa hinnastatistika analüüsimisel kajastatakse ostu-müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud need, mis ei vasta vabaturu tingimustele – osapooled on äriliselt või sugulussidemete poolest omavahel seotud, müüdud kasutusvaldusega koormatud maad jms. Haritava maa hektari mediaanhinna muutust ajas on kajastatud joonisel 3.
Joonis 3. Haritava maa tehingute arv ja hektari mediaanhind aastatel 2011-2015 (€/ha).
Kui haritava maa tehingute arv on viimasel aastal vähenenud, siis hektari mediaanhind on jätkanud kasvamist ning jõudnud 2 500 euroni. Võrreldes eelnevate aastatega on hinnakasv aeglustunud ning võrreldes 2014. aastaga on haritava maa hektari mediaanhind kasvanud vaid 2,1%.
Erinevate maakondade haritava maa tehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind 2015. aastal on toodud joonisel 4.
Joonis 4. Haritava maa tehingute arv ja hektari mediaanhind maakondades aastal 2015 (€/ha).
Võrreldes maakondade haritava maa tehingute arvu ja mediaanhindu viimasel aastal, paistab silma, et aktiivsemates tehingupiirkondades on mediaanhind üldjuhul kõrgem kui piirkondades, kus tehinguid on vähem. Viie tehingurohkema maakonna mediaanhind on kuue kõrgema hulgas ja kolme madalama tehinguaktiivsusega maakonna mediaanhind on nelja madalama hulgas. Kui maakondades tehtavate tehingute arv on erinenud ligikaudu 10-kordselt, siis haritava maa hektari mediaanhind vaid 1,7 korda. Seejuures mahuvad kolmeteistkümne maakonna hektari mediaanhinnad vahemikku 2 000-3 000 eurot. Kõrgemaks on pärast kahte aastat tõusnud taas Jõgeva maakonna mediaanhind, jõudes tasemeni 3 084 €/ha. Kõige madalam hektari mediaanhind on olnud neljandat aastat järjest Saare maakonnas, kus see on olnud 1 850 eurot.
Illustreerimaks erinevate omavalitsuste hinnataset, on koostatud joonis 5. Joonisel on toodud vaid need omavalitsused, kus 2015. aastal on olnud vähemalt 5 vabaturu ostu-müügitehingut. Kokku on 2015. aastal olnud 100 omavalitsust, kus on sõlmitud vähemalt 5 tehingut. Jooniselt on näha, et kõrgema hinnatasemega omavalitsused paiknevad pigem Eesti keskosas ning madalama hinnatasemega omavalitsused Eesti lääneosas ja saartel. Toodud omavalitsustest on kõrgem hind olnud Jõgeva maakonnas paiknevas Põltsamaa vallas (4 000 €/ha) ning Tartu maakonnas paiknevates Mäksa (3763 €/ha) ja Puhja (3706 €/ha) vallas. Madalaim hinnatase on olnud Harju maakonnas paiknevates Padise (1 350 €/ha) ja Saue (1 699 €/ha) vallas.
Joonis 5. Haritava maa hektari mediaanhind omavalitsustes aastal 2015 (€/ha).
Tehingute mediaanhinna võrdlus maa korralise hindamise tulemustega
Eelmine maa korraline hindamine toimus Eestis 2001. aastal ning selle aluseks olid haritava maa tehinguhinnad aastatel 1997-2001. Võrdlemaks, kui palju erinevad erinevate maakondade haritava maa hektari mediaanhinnad viimasel hindamisel kehtestatud viljakustsoonide väärtustest, on koostatud tabel 2.
Kõikide maakondade viimaste aastate haritava maa hektari mediaanhinnad on olnud kõrgemad maa korralisel hindamisel kehtestatud viljakustsoonide mediaanväärtustest. Enamuses maakondades on viimaste aastate mediaanhind ületanud viljakustsoonide mediaanväärtuseid 11,7-16,4 korda. Vähem kui 10 korda on muutunud Harju, Järva ja Rapla maakonna mediaanhinnad. Seejuures on 2001. aasta viimase korralise hindamise tulemusena just Järva ja Harju maakonnas olnud kõrgemad mediaanväärtused. Ligikaudu 20 korda on võrreldes hindamisel leitud viljakustsoonide mediaanväärtustega kasvanud haritava maa mediaanhinnad Valga ja Võru maakonnas.
Tabel 2. Haritava maa tehingute arv ja hektari mediaanhind aastatel 2013-2015, viimasel maa korralisel hindamisel leitud viljakustsoonide mediaanväärtus ning muutus kordades.
| Maakond | Tehingute arv | Tehingute mediaanhind | Viljakustsoonide mediaanväärtus | Muutus kordades |
| €/ha | €/ha | |||
| Harju maakond | 276 | 2 059 | 268 | 7,7 |
| Hiiu maakond | 73 | 1 569 | 115 | 13,6 |
| Ida-Viru maakond | 149 | 1 992 | 166 | 12,0 |
| Jõgeva maakond | 360 | 2 462 | 205 | 12,0 |
| Järva maakond | 307 | 2 500 | 275 | 9,1 |
| Lääne maakond | 202 | 2 000 | 128 | 15,6 |
| Lääne-Viru maakond | 401 | 2 600 | 205 | 12,7 |
| Põlva maakond | 222 | 2 618 | 160 | 16,4 |
| Pärnu maakond | 289 | 2 222 | 141 | 15,8 |
| Rapla maakond | 305 | 2 061 | 217 | 9,5 |
| Saare maakond | 278 | 1 556 | 109 | 14,3 |
| Tartu maakond | 338 | 2 702 | 230 | 11,7 |
| Valga maakond | 205 | 2 300 | 115 | 20,0 |
| Viljandi maakond | 376 | 2 533 | 198 | 12,8 |
| Võru maakond | 167 | 2 482 | 128 | 19,4 |
Kokkuvõte
Haritava maaga tehtud tehingute arv on 2015. aastal vähenenud ja sellest tulenevalt on vähenenud ka tehingute koguväärtus. Tehingute arvu langusele on paljuski mõju avaldanud riigi poolt müüdavate maatükkide oluline vähenemine võrreldes eelnevate aastatega. Tehingute hektari mediaanhind on aastaga kasvanud 2,1%. Tehinguid haritava maaga tehakse üle Eesti ja selgelt eristuvat piirkonda ei ole. Kõrgeim mediaanhind on 2015. aastal olnud Jõgeva ja madalaim Saare maakonnas. Võrreldes tehingute viimaste aastate hektari mediaanhindu maa korralisel hindamisel määratud viljakustsoonide mediaanväärtustega, on hinnad kasvanud enamus maakondades rohkem kui 10-kordselt.
Britt Suits, Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist