Eesti üüriturul ei ole asjad kindlasti mitte parimas korras. Probleeme on mitmesuguseid, kuid selle asemel, et süveneda valdkonda ja saada aru, millised on reaalsed probleemid, tormatakse lahendama probleemi, mis väike ja sealjuures veel täiesti valel viisil.
Üürimine vs. omamine
Eesti elanikud soovivad olla oma elamispinna omanikud, kuid aegamööda on kasvanud ka nende hulk, kes soovivad oma elamispinda üürida. Siia kuuluvad noored, kes on alustanud oma iseseisvat õpi- ja tööelu ning ei soovi veel end kinnisvara omamisega nö kinnistada. Siin on inimesed, kes on oma töökoha tõttu liikuvad, kes on mingil põhjusel asunud tööle elamiskohast teise piirkonda. Aga on tekkinud järjest enam inimesi, kes ei soovigi kinnisvara omada.
Tõsi on ka see, et suurem üüriturg teeb tööturu paindlikumaks. On Eestiski probleemiks see, et omades elukohta väikelinnas või maal, pole võimalik selle müügihinna eest suuremas linnas elamispinda osta, isegi mitte laenu esimest sissemakset teha. Hullemgi veel, tihtipeale pole elamispinna müük võimalikki.
Eestis on üüriturg olemas Tallinnas ja Tartus, mujal turgu, eriti aastaringset turgu, ei eksisteeri. Eesti üüriturgu iseloomustab seegi, et üürikorterite omanikud on eraisikud, kes üldjuhul omavad ühte, harva enamat üürikorterit. Tavapäraseid üürimaju, kus maja omanik on kas ettevõte või eraisik, on ülimalt vähe.
Turutõrge on seadusandluses
Turumajanduses peaks nõudluse olemasolul tekkima ka pakkumine, millegi pärast Eestis see väga hästi ei toimi. Ilmselt eksisteerib turutõrge. Aga see selle tõrke sisu pole mitte riiklike üürikorterite puudumine, vaid riskid, mistõttu erasektor ei julge aktiivselt üüripindasid arendada – olgu siis uute majade ehitamise või vanade renoveerimise teel.
Meil ei ole sisuliselt süvenetud sellesse, millised on need riskid ja kuidas neid parimal viisil lahendada. Kuid lühikegi vestlus võimalike arendajate ja nende finantseerijatega paljastab mitmed probleemkohad. Esiteks on selleks üürimist puudutav seadusandlus, mis on tugevalt üürniku poole kaldu. Teiseks hirmud, et suuremat üürimaja ei suudeta piisavalt tulukalt välja üürida. See viitab mitmele alaprobleemile:
Maksustamisega seotud küsimused – ametlik üürimaja omanik on selgelt ebavõrdsemas positsioonis kui oma ühte korteri välja üüriv eraisik.
Piisavate sissetulekutega üürnike olemasolu – uus või ka korralikult renoveeritud elamispind eeldab suhteliselt kõrget üüri, mida madalapalgalised ei suuda tasuda.
Üüriäri on paljude aastate äri, kus kasum hakkab ehk tekkima alles kümnendal aastal, võib-olla hiljemgi. Paljudel investoritel pole kannatust nii kaua oodata.
Hea on see, et viimast probleemi lahendaks seadusandluses ja maksustamisest tehtavad muudatused, mis mitmeid riske vähendaks ja seega teeks ka investeerimiseks vajaliku ressursi odavamaks ning riskide katmiseks vajalike reservide mahud väiksemaks.
Uuringust, mis räägib tegelikult üürimise ebapopulaarsusest
Mõni aeg tagasi refereeriti ajakirjanduses uudist, millest justkui selgus, et märkimisväärne osa Eesti elanikest – täpsemalt ca neljandik – on valmis riiklikke üürikortereid üürima. Mida selle uuringu (https://www.mkm.ee/sites/default/files/eesti_elanike_hoiakud_ja_olukord_eluasemeturul_uuringuaruanne_2016.pdf) tutvustamisel ei räägitud, oli see, et
tegemist oli kitsale segmendile suunatud uuringuga – täpsemalt inimesed, kelle sissetulekud on alla mediaani (mitte keskmist!), noored või lastega pered. Nende seast selgitati välja inimesed, kes plaanivad juba kindlalt või arvavad, et nad võiksid tulevikus asuda elama teise asulasse; riiklikest üürikorteritest huvitatute neljandik tuli neist, mitte kogu Eesti elanikest.
riiklikud üüripinnad oli kirjeldatud kui odavad ja inimeste kvaliteedisoovidele täpselt vastavad ehk siis sisuliselt unistuste elamispindadega.
Ehk siis madalate sissetulekutega noortest peredest, kes plaanivad võib-olla kolimist teise linna, on valmis odavat ja ideaaltingimustele vastavat korterit riigilt üürima ehk neljandik. Kolm neljandikku ei soovi riigilt üürikorterit!
Uuringust selgus ka see, et riiklikud üürikorterid ei hoia elanikke kodulinnas, kuid sihtlinnas oleks nende olemasolu teataval määral ahvatlev. Tulemus ootuspärane – inimesed liiguvad eelkõige töökohtade pärast. Kui töökohti ei ole, siis soovitakse ka lahkuda – riikliku üüripinna olemasolu ei ole siin mingi eriline argument.
Mida siis teha?
Väidetavalt on riiklikud üürimajad mõeldud kohalike omavalitsuste aitamiseks. Kohalikel omavalitsustel on vaja aeg-ajalt – nt vanuritele, tulekahju ohvritele või muudel sarnastel juhtudel – elamispinda, kuhu inimesi paigutada. Aga see ei tähenda, et selliste elamispindade puhul peaks riik ehitama uued hooned ja üürimajad. Võib-olla tuleb renoveerida mõni maja või korterid, kuid sedagi peaks tegema ikkagi omavalitsus. Võimalik, et teatud juhtudel on vaja ka riigi tuge sildfinantseerimisel või seadusandluse kohandamisel. Kuid 6000 tuhande korteri ehitamine piirkondadesse, kus majad on pooltühjad ja kus lammutatakse tühjaks jäänud kortermaju, sest lihtsalt inimesi enam ei ole, on riigi raha laristamine.
Niisiis, alustaks üürituru probleemide lahendamist õigest otsast! See tähendab seadusandluses üürnike ja üürile andjate õiguste ja kohustuste tasakaalustamist, see tähendab õiglase maksukeskkonna loomist (esimesed sammud tehtud).
Autor: Maris Lauri
Allikas: https://marislauri.ee/2016/05/14/riiklikud-uurikorterid-tanan-ei/