Asjaolu, et inimesed pole piisavalt teadlikud varjatud puuduste ilmnemise tagajärgedest, on põhjustanud palju probleeme. Vigu või ebameeldivusi võib aja jooksul välja tulla igas kodus ja ka uusehitistes. Puudusteks peetakse neid siis, kui need on põhjendatud, tõestatavad ning rikuvad oluliselt lepingu- või elamistingimusi. Naeruväärseid põhjuseid, näiteks et maja ei pea tuult või leevikesed ei käi linnumajas söömas, ei saa varjatud puudusteks pidada. Mida peaksid varjatud puudustest teadma nii kinnisasja müüja kui ka ostja?
Müüja, kes soovib ise oma kinnisvara müüa, võib teadmatusest endale kahju tekitada, kui ta ei fikseeri müügilepingus kinnisasjal esinevaid puudusi. Puudusteks saab lugeda näiteks suurt auku raske seinakapi taga, mittetoimivat küttekollet, lekkivat toru köögivalamu all, väljakannatamatut haisu trepikojas, hallitust ning kehtestatud normidest kõrgemat müra- või vibratsioonitaset – kõik need halvendaksid elamistingimusi olulisel määral või teeksid elamise neis ruumides sootuks võimatuks.
Eesti õigusaktide kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele, kui asjal on kokkulepitud ja eelduslikud omadused ning kasutusloa olemasolu ja puudub kolmanda isiku nõue kinnisasja suhtes. Kokkulepitud ja eelduslike omaduste all tulekski loetleda, millised on kinnisasja kütmisvõimalused, veevarustus ja kanalisatsioon, eluruumi soojapidavus, müra- ja vibratsioonitase, majandamine ning ka puudused. Kinnisasja andmeid ostjale edastades tuleb lähtuda infost, mille vastu ostjal on äratuntav oluline huvi seoses kinnisasja edasise kasutamisega. Ehk välja tuleb tuua ka naabrite kärarikkad peod, korteriühistu probleemid võlglastega, tõsiasi, et ahi ei tõmba, seinad on soojustamata jms.
Varjatud puuduseks loetakse lepingutingimustele mittevastavust, mida ostja ei võinud avastada asja eeldatava hoolsusega väliselt üle vaadates. Juhul kui ostja avastab peale tehingut kinnisasjal olulise puuduse, mis oli või pidi olema olemas juba tehingu hetkel, peab ta lepingutingimustele mittevastavusest teavitama müüjat ja seda mõistliku aja jooksul. Kõige parem on teavitada müüjat kohe pärast puuduse avastamist, esitades selle kohta kirjaliku teate ning lisades sellekohase nõude.
Kui kinnisasi ei vasta lepingutingimustele, saab ostja nõuda müüjalt lepingu täitmist ehk asja parendamist või väljavahetamist, kui see on võimalik ja see ei põhjusta müüjale ebamõistlikke kulutusi või põhjendamatuid ebamugavusi. Kui asja parendamine või asendamine ebaõnnestub, müüja keeldub asja parandamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul teada saamisest, siis loetakse, et müüja on lepingutingimusi oluliselt rikkunud. Kindlasti on oluline teada asjaolu, et isegi kui müüja polnud tehingu hetkel teadlik kinnisasja puudusest, kuid see oli tehingu hetkel olemas, vastutab müüja selle eest igal juhul.
Kui müüjat esindab maakler, on müüjal kohustus maaklerit kinnisasja olulistest puudustest või muudest kinnisasjaga seotud asjaoludest teavitada. Sel juhul saab maakler teadlikult vähendada müüja hilisemaid riske, märkides vajalikud puudused müügilepingusse ja edastadades info ostjale. Maakler ei vastuta müüja antud valeliku või puuduliku info eest. Küll aga vastutab maakler siis, kui ta varjab ise teadlikult kinnisasja olulisi puudusi.
Kokkuvõtteks:
Kui on ilmnenud varjatud puudused (müüja on lepingut oluliselt tikkunud) ja ostja on müüjat sellest mõistliku aja jooksul teavitanud, on ostjal õigus nõuda kahju hüvitamist, ostuhinna alandamist või lepingust taganeda.
Olulisi fakte:
- Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 3 aastat.
- Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 5 aastat.
- Kinnisomandi üleandmisnõude, kinnisasja asjaõigusega koormamise, asjaõiguse üleandmise või sisu muutmise nõude aegumistähtaeg on 10 aastat.
- Seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on 10 aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
- Tarbijalemüügi korral, näiteks arendajalt ostetud kinnisasja korral, peab tarbija teatama lepingutingimustele mittevastavusest müüjat 2 kuu jooksul pärast mittevastavusest teada saamist.
- Asja juhusliku hävimise riisiko läheb ostjale üle alles asja üleandmisega ehk üleandmisakti allkirjastamisega, millega fikseeritakse asja otsene üleandmine.