Eile saatsime Justiitsministeeriumile vastuskirja, mida arvame uuest eelnõust.
Austatud justiitsminister Raivo AegEesti Omanike Keskliit peab üürisuhteid reguleerivat võlaõigusseaduse muutmise eelnõud väga oluliseks sammuks õiges suunas üürnike ja üürileandjate õiguste tasakaalupunkti leidmisel.
Ootame eelnõu kiiret menetlemist, kuna vabariigi valitsus tegeleb küsimusega juba 2013. aastast. Kindlasti on olulised sätted, mis suurendavad lepinguvabadust, näiteks mis lubavad kokku leppida üüriarvestuses selliselt, et see sisaldab ka kõrvalkulusid ja hoone parenduskulusid või üürnike kohustust ruumide tagastamisel kõrvaldada kulumisjäljed.
EOKL on siiski seisukohal, et VÕS üürilepingu peatükk vajab radikaalsemaid muudatusi, kuna pea 20 aasta jooksul on ühiskonnas toimunud olulised muudatused, sh on lahenduse leidnud ka nn sundüürnike probleemid, üüriturul on hoogsa elamuehituse tõttu piisavalt pakkumises erinevaid üürikortereid ning arvestades pretsedenditult kõrget eraomandis olevate korterite arvu, ei pea me lähtuma sel määral üürnikekaitse eesmärgist, kui seda teevad oluliselt suurema üürnike osakaaluga õiguskorrad.
EOKL arvates tuleb üürisuhet tänases Eestis vaadelda lepinguvabadusest ja privaatautonoomiast lähtuvalt võrdsete osapoolte kokkuleppena, kus üürnik ei pea seadusega saama erilisi privileege. Sellistel tingimustel, mis on kajastatud kehtivas seaduses, lepingusse astumisega asetab omanik end vabatahtlikult nõrgema positsiooni, mis teeb tal enda omandi kasutamise ja haldamise kaheldavaks ning koormab kulukate kohtuvaidlustega. Seadus peab jätma omanikule võimaluse oma vara kasutada sellisel moel, mis võimaldab tal takistada pahatahtlike üürilevõtjate poolt tekitatud kahjude minimiseerimist. Oma vara omanikuna on omanik tahes tahtmata tugevam pool, kes määrab ka tingimused enda vara kasutamisel selle väljaüürimisel, üürnik on üksnes tema vara kasutaja. Põhiseadus kaitseb esmajärjekorras omandit ja mitte selle kasutajat. Seejuures ei saa üks läbi teiseta ja ollakse vastastikku vajalikud. Seega puudub omanikul põhjus üürisuhtes vastasseisu tekitamiseks, sest sellisel juhul asetab ta enese tingimustesse, kus pole enam kliente (üürnikke).
Eeltoodust tulenevalt jääb EOKL seisukoha juurde tühistada VÕS §275, kuna riigil pole vajadust sekkuda kahe osapoole vahel sõlmitud vabatahtlikku lepingusse, milles osapooled on kinnitanud kokkulepitut.
Eelnõu ei lahenda kahjuks nn puuküürnike probleemi, mille tõttu üüriseadusandluse uuendamine üldse päevakorda tõusis ja milline problem jätkuvalt pärsib üürisuhete arengut. Mööname, et üürniku õigused võivad vajada kaitset omaniku omaabi suhtes, kui tegu on lepingulise vaidlusega üürisuhte lõppemise osas. Seetõttu on väga oluline üle vaadata menetluslikud küsimused nn. puuküürnike problemaatikat käsitlevas osas. Kuna täitemenetluse seadustiku §2 lg 1 p 7 kohaselt on üürikomisjoni otsused täitedokumendiks, siis teeme ettepaneku, et täitedokumendiks oleks ka üürikomisjoni otsus üürilepingu eseme valduse vabastamise asjas. Riik on seadnud eesmärgiks kohtueelsete vaidluste lahendamise võimaluste suurendamise ja töö- ning tarbijakaitse asjades toimib kohtueelne menetlus hästi. On aeg ka üürikomisjonide otsustele anda suurem kaal ning usaldus. Sellega hoitakse kokku kodanike ja ühiskonna vahendeid, mis kulub pikale kohtumenetlusele. Minimaalselt peaksid sundtäidetavad olema üürikomisjoni otsused eluruumide suhtes, mida kasutati tähtajatu üürilepingu alusel. On ju sel juhul üürnik alati arvestanud võimalusega, et üürileping võidakse üles öelda. Alternatiivina tuleks kaaluda eraldi menetlusliigi kehtestamist tsiviilkohtumenetluses, kus lühemate tähtaegade kehtestamine lihtsustaks üürivaidluste menetlemist ega tekita üürileandjale asjatut kahjude suurenemist. Oluline on seadusega tagada võimalus, et lubatud on kokku leppida lepptrahvi nõue juhuks, kui üürnik ei vabasta ruume.
Meie konkreetsed ettepanekud eelnõule, mis suuresti lähtuvad lepinguvabaduse põhimõttest.
1. VÕS §276 tuleb selguse huvides ja vaidluste vältimiseks sätestada, et üürnik ja üürileandja võivad üürilepingu sõlmimisel välistada lepingu eseme teatud kasutusviisi (näiteks loomade pidamise, suitsetamise vms).
2. VÕS §287 lg 5 osas ei nõustu ettepanekuga, et lepptrahvi ei saa tagatisraha arvelt rahuldada, kuna see on vastuolus tagatisraha eesmärgiga tagada üürileandja rahalisi nõudeid. Samuti paneb keeld omaniku olukorda, kus ta on sunnitud loobuma leppetrahvi nõude esitamisest kohtusse, sest mõttetu on suhteliselt väikese nõudega ennast ja kohut koormata.
3. VÕS §287¹ viivise määra piiramine kolmekordse seadusjärgse viivisemääraga ei ole põhjendatud ja ei aita saavutada soovitud eesmärki, kuna üürimaksed on rahalises mõttes valdavalt suhtelised väikesed summad ja selliste summade puhul kasutab käive oluliselt suuremaid viivisemäärasid, sh üürilepingute puhul. Maksimumviivis võiks olla 0,5% võlgnetava kohustuse summalt.
4. VÕS § 286 osas tuleb sisse viia täiendus, et lepingu sõlmimisel võivad osapooled välistada üürniku hüvitise nõudmise õiguse.
5. Teeme ettepaneku tühistada VÕS § 291 lg 4 – eelmise üürileandja seadmine käendaja rolli on ebaõige, sest uus üürileandja peab ise vastutama seadusest tulenevate kohustuste rikkumise eest. Selline lisavastutus on eriti küüniline olukorras, kus plaanitakse uuelt omanikult võtta võimalus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks §323 kohaselt.
6. VÕS § 296 lg 2 tuleb sätestada üüri alandamise nõudena ja mitte üürniku õigusena üüri ise alandada (nagu kehtiv norm).
7. Leiame, et VÕS § 300 tuleks tühistada kui ebavajalik ja see piirab ebamõistlikult lepinguvabadust. Samuti on iganenud VÕS § 301, kunaseadusega pole vaja reguleerida ülemääraselt kõrget üüri, sest üüri suurus on lepinguosaliste kokkulepe, mille määrab turg.
8. VÕS §307 tuleb selguse huvides täiendada, et pandiõiguse ja omaabi teostamiseks võib üürileandja siseneda ka üürniku valdusesse, sest pole ju mõeldav, et üürileandja peab valvama 24/7 uksel, kui üürnik vallasasju peaks ööpimeduses ära vedama.
9. VÕS § 308 osas oleme seisukohal, et tagatisrahale pole vaja seada seadusega piirmäära. Eelduseks on mõlema osapoole vaheline kokkulepe. Lõige 2 välja jätta kui praktikas mitte kasutust leidev ja täiesti eluvõõras säte tagatisraha eraldi hoiustamise kohta.
10. VÕS § 316 osas oleme seisukohal, et ülesütlemise aluseks peab piisama ühe kuu pikkusest võlgnevusest, kui siis lisada veel ka ülesütlemisega hoiatamise kohustus. Võrdluseks võib tuua näite, kus riigile kuuluv võrguettevõtja võib koheselt katkestada elektrivõrguteenuse osutamise, kui tarbija jääb võlgu. Seadusandja peaks eraõiguslikke suhteid võrdsetel alustel käsitlema ja mitte panema omanikku üürnikku krediteerima.
11. Põhimõttelise küsimusena peame VÕS §323 ilmtingimata vajalikuks säilitada eluruumi omandaja õigus üürileping üles öelda, kui omandaja vajab seda tungivalt ise. Siia jäetakse ju üürikomisjonile kaalutlusõigus, mis peab tagama üürnike kaitse. Sätte muutmise vajadust ei saa põhistada käibevajadusega, sest säte pole praktikas suuri probleeme tekitanud. Normi muutmine loob üürisuhtest asjaõiguse sarnase õiguse, mis ähmastab õiguskorda. Uuele omanikule saaks olla siduv vaid üürileping, mis on omanikule teada üürimärke kaudu. Paragrahvi lg 2 ja lg 3 tuleks tühistada, kuna uus omanik peab vastutama ise oma tegude eest vastavalt seadusele. VÕS § 324 tuleb täpsustada, et üürnik võib märke tegemist nõuda omanikult ja mitte otse kinnistusraamatupidajalt, kuna see poleks kooskõlas kinnistusraamatuõigusega.
12. VÕS § 325 lg 3 – 5 tuleb tühistada, kuna üürniku abikaasa nõusoleku saamine kujutab nende perekonna sisesuhet ja sellel ei saa olla tähendust välissuhtes üürileandjaga.
13. VÕS § 327 tuleb seadusest välja jätta, kuna hea usu põhimõte on sisustatud tsiviilseadustiku üldosas ja sellise pedagoogilise sätte järgi puudub vajadus.
14. VÕS § 335 jätta välja esimese lause teine pool: “välja arvatud juhul kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks”, kuna asja reaalne kasutamine üürniku poolt peab olema ka üürileandjale tasustatud ja samas ei välista see üürniku kulude hüvitamise või tasaarvestamise nõuet. Selle põhimõtte sätestamine on oluline nn puuküürnike tegevuse piiramiseks.
15. VÕS § 337 ära jätta osa: “…koos käesoleva seaduse §94 sätestatud intressiga”, sest intressi kohaldamine peaks olema osapoolte kokkuleppe küsimus.
16. Eelnõu vajab ka rakendussätet, mille kohaselt kohalduvad seadusest tulenevad muudatused ka olemasolevate üürisuhete suhtes.
Eesti Omanike Keskliit palub meie poolt tehtud ettepanekuid arvesse võtta.