Kevadise pandeemiakriisi tipphetkel oli palju juttu sellest, et majanduslik tagasilöök jõuab kinnisvaraturule sügiseks. Oktoober on käes ja pigem nähakse paranemise märke. Kas tegemist on kerge pääsemisega või on hullem hoopis tulekul? Suuremates kriisides kinnisvarahindade liikumisele rakendatav tormisilma loogika võib olla adekvaatne kirjeldamaks ka tänast Eesti kinnisvaraturu olukorda.
Kui orkaan on tugevamat liiki, siis selle keskel on selge ja tuulevaikne ala – orkaani silm. Sellise tormi kätte sattudes saad kõigepealt tuult ja vett ning siis saabub vaikus, taevas läheb selgeks ja ilm ilusaks. Torm oleks justkui ootamatult haihtunud, kuid tegelikult mitte. See mis tuleb, on teine osa tormist ja tavaliselt hullem ning laastavam, kui esimene pool.
Tõsise orkaani korral on silm alati olemas
Inimesed on looduse osa ja inimestevahelisi suhteid saab kirjeldada loodusseadustega. Majandus, nagu ka kinnisvaraturg, on alluv samale seaduspärasuste süsteemile, mille kaudu inimesed ja loodus omavahel suhtlevad ning on seda miljoneid aastaid teinud. Tormid majanduses ei ole sugugi mitte ainult kunstilised kujundid, vaid reaalselt esinevad ja looduslikele tormidele analoogselt kulgevad protsessid. Tormisilmade esinemine kinnisvaraturgudel on reaalne ja varemalt täheldatud nähtus.
Tormisilm kinnisvaraturul väljendub selles, et suure kriisi ootuses hakkavad asjad allamäge minema: hinnad langevad, ostjad haihtuvad, ehitused hanguvad, arendustellimused kaovad, finantseerimissoovid vähenevad jne. Kuid ootamatult möödub kõik, kriisi nagu ei jõutagi ja asjad hakkavad uuesti ülesmäge minema, seda negatiivsete üldiste majandusnäitajate kiuste. Kinnisvaraturg oleks kui paradiisisaareke keset üldist kaost. Selline taastumine ei kesta kaua, oodatud löök tuleb ja tuleb tugev.
Harjumaa on tormidünaamika parimaks indikaatoriks
Saamaks kinnisvaraturu dünaamikast võimalikult terviklikku pilti, on oluline võtta aluseks piirkond, kuhu koondub suur osa nõudlusest ja pakkumisest, kus on aktiivselt tegevad finantseerijad ja kus toimub uute objektide ehitus. Sellises keskkonnas pääsevad majandusjõud kõige ehedamalt esile ja turuanomaaliaid kohtab vähem. Eestis on taoliseks piirkonnaks Harjumaa. Võimalikult suure arvu võrreldavate kinnisvaraobjektide saamiseks analüüsisime korteriturgu. Ehituse ja finantseerimise mõjude nägemiseks oli mõistlik analüüsida uusi elamispindu. Müüjate ja ostjate müügitasakaalu hindamiseks on üheks heaks sisendiks müügipakkumiste analüüs.
Harjumaa uute korterite müügikuulutuste analüüs näitab, et märtsis oli nende eest küsitav mediaanhind ligi 150 000 eurot. Pandeemia tõttu sattus turg surve alla ja hind kukkus juuni alguseks 143 000 euro juurde. Sealtmaalt hakkas hind vaikselt taastuma ja tänaseks oleme jõudnud tagasi 150 000 euro piirimaile. Kas see tähendab, et kriis on läbi ja oleme taas majandusõitsengus?