Kui üüriturul hinnad tõusevad ja tekib vajadus teha ka enda üürnikule ettepanek üüri tõsta, siis kuidas on seda õige teha?
Kõigepealt tuleb eristada üüri tõstmise korda tähtajalise ja tähtajatu lepingu korral. Tähtajatu lepingu korral saab üüri tõsta iga aasta möödudes üürilepingu sõlmimisest.
Üüri tõstmisest tuleb üürnikule 30 päeva ette teatada ja üüri tõstmise teade peab olema esitatud taasesitamist võimaldavas vormis.
Teates tuleb selgelt märkida:
- üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus;
- mis ajast üüri tõstetakse;
- üüri tõstmise põhjendus ja arvestus;
- üüri tõstmise vaidlustamise kord.
NB! Selleks, et üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade vastama eespool märgitud tingimustele. Kui üüri tõstmise teade ei vasta nendele tingimustele, loetakse, et üüri tõstetud ei ole.
Riigikohus on selgitanud, et üürileandja peab üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval põhjendama, miks ta üüri tõstab ning näitama ka arvestuse, millel üüri tõstmine põhineb. See nõue on kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on ülemäärane või mitte. Seaduse nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud.
Kuid enne üüri tõstmist tuleks kaaluda ka riski, et üürnik vaidlustab üüri tõstmise või koguni ütleb lepingu üles, kui ta ei nõustu üüri tõstmisega.
Nimelt on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette. Kui üürnik ütleb üürilepingu sellel alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.
Eelnev jutt sellest kuidas saab üüri tõsta tähtajatu eluruumi üürilepingu korral, siis järgnev üüri tõstmisest tähtajalise lepingu korral.
Selleks, et üüri tõsta tähtajalise lepingu korral, peab olema täidetud kolm tingimust:
- üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja
- üür ei suurene rohkem kui kord aastas ja
- üüri suurenemise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina.
Seega peab tähtajalise lepingu korral juba lepingut sõlmides kokku leppima üüri perioodilises suurenemises. Kui üüri tõstmine kokkulepe on juba lepingus kirjas, ei ole vaja sellest eraldi ette teatada, kuna üür tõuseb lepingus kokkulepitud tähtpäevadel.
Aga kui pooled soovivad, võivad nad ka kokku leppida, et üür suureneb üürniku teavitamisel. Sellisel juhul peab üürileandja üüri suurendamisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ette teatama vähemalt 30 päeva.
Kui üürnik leiab, et uus üürimäär on ülemääraselt kõrge, on tal õigus nõuda üüri alandamist. Selleks peab ta esitama üürileandjale üüri alandamise taotluse, millele peab üürileandja vastama 30 päeva jooksul.
Kui üürileandja ei nõustu üüri alandamisega või sootuks ei vasta üürnikule, võib üürnik 30 päeva jooksul vastamise tähtaja möödumisest pöörduda üüri alandamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse.
Kui üürnik ei soovi üüri suurenemist vaidlustada ja kaotab huvi üüripinna vastu, võib ta lepingu erakorraliselt üles öelda. Selleks peab ta 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest teatama üürileandjale, et ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemisest tuleb ette teatada 30 päeva. Sellisel juhul loetakse, et kuni lepingu lõppemiseni üüri tõstetud ei ole.