Praegune koroonakriis ja selle mõju majanduslikule olukorrale on paratamatult toonud kaasa ka üürivõlgnevused ja üürilepingute pinnalt tekkinud vaidlused. Sellises olukorras tasub meeles pidada, et seadusega (VÕS § 305) on kinnisasja üürileandjale antud tagatis – s.o pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele vallasasjadele. Selleks, et vältida pandiõiguse teostamise pinnalt tekkivaid vaidlusi, toome alljärgnevalt esile mõningad olulisemad põhimõtted, mida tuleb pandiõiguse teostamisel järgida.
- Pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimise hetkel (v.a juhul, kui see on lepinguga välistatud) ning see kehtib kõikide asjade suhtes, mis üüripinnal asuvad ning selle sisustuse või kasutamise juurde kuuluvad (nagu nt mööbel, statsionaarsed masinad ja seadmed, arvutid, koopiamasinad jms). Pandiõigus ei laine asjadele, millele ei saa pöörata sissenõuet.
- Pandiõiguse teostamiseks peab üürileandjal olema sissenõutavaks muutunud nõue üürniku vastu. Pandiõigusega on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded (sh kõrvalnõuded). Hüvitisnõuete raames on hõlmatud muu hulgas ka üüritud asja kahjustamisest tulenevad nõuded. Samuti võivad pandiõigusega olla hõlmatud ka pandiõiguse teostamisega seotud kulud, sh asja äravedamise ja säilitamise kulud, kui need on pandiõiguse teostamiseks vajalikud.
- Pandiõiguse olemasolust iseenesest tuleb eristada pandiõiguse teostamist (st asjade kinnipidamist ja nende müümist). Asjade kinnipidamisõigust võib teostada üksnes juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Kinnipidamisõigus tähendab seda, et üürileandjal on õigus nõuda, et pandiõigusega koormatud asjad asuksid üüripinnal. Kinnipidamisõiguse teostamiseks võib üürileandja kasutada omaabi. Omaabi tähendab üürileandja õigust kasutada kinnipidamisõiguse teostamisel jõudu. Kui asjad on eemaldatud üüripinnalt üürileandja teadmata, on üürileandjal õigus nõuda asjade üürileandja valdusesse üleandmist. Kui esineb oht, et üürnik tahab asju ära viia, võib teatud juhul olla põhjendatud, kui üürileandja võtab selle takistamiseks asjad või ruumi enda valdusesse.
- Pandiõiguse teostamise raames võib üürileandja asju kinni pidada (sh tagasi nõuda) üksnes ulatuses, mis on vajalik tema sissenõutavaks muutunud nõuete täitmise tagamiseks. Selleks tuleb üürileandjal hinnata, kui palju on konkreetsete asjade eest võimalik enampakkumise käigus raha saada ning kinnipidamisõigust võib kasutada ainult nende asjade suhtes, mis on vajalikud üürileandja nõude rahuldamiseks.
- Üürileandja nõude rahuldamine toimub panditud asja müügiga avalikul enampakkumisel (AÕS § 292 lg 1). Kokkuleppel üürnikuga võib müük toimuda ka muul viisil. Avaliku enampakkumise aeg ja koht tuleb teatavaks teha üürnikule ja kolmandale isikule, kellel on panditud asjale õigus. Kuigi seaduses on ette nähtud võrdlemisi vähe tingimusi avaliku enampakkumise läbiviimiseks, ei saa üürileandja seda siiski teha päris oma suvast lähtuvalt. Üürileandja peab tegema endast oleneva, et enampakkumisel võõrandatav üürniku vara õnnestuks võimalikult suure kasuga maha müüa. Samuti tuleks enampakkumise korraldamisel (sh selleks sobiva keskkonna / korraldaja) valimisel lähtuda sellest, et enampakkumise teade jõuaks võimalikult paljude isikuteni, kuna seda suurem on tõenäosus tulemusliku enampakkumise läbiviimiseks.
- Üürniku kohustus loetakse täidetuks panditud asja müügist saadud raha ulatuses, millest on maha arvatud vajalikud müügikulud. Pärast müügikulude tasumist ja üürileandja nõude rahuldamist tuleb ülejäänud raha tagastada üürnikule.
Merilin Ojasaar / LEADELL Pilv Advokaadibüroo partner / vandeadvokaat