Üürisuhetega seonduvad probleemid on Eestis jätkuvalt aktuaalsed. Seda eriti nüüd, kui paljudel inimestel on eriolukorra valguses tekkinud raskuste tõttu keeruline või lausa võimatu lepingust tulenevaid kohustusi täita. Seega on nii mõnigi üürnik asunud otsima väljapääsu lepingu täitmisel tekkinud raskuste leevendamiseks.
Palju on leidnud kõlapinda arutelu teemal, kas praeguses olukorras on põhjendatud tuginemine vääramatu jõu klauslile. Kujunenud kohtupraktika kohaselt ei tule rikkumise vabandatavus reeglina kõne alla rahalise kohustuse puhul (vääramatu jõu kasutamise kohta kuula lähemalt siit ). Seega tuleks hinnata muid võimalusi üürisuhte jätkamiseks soodsamatel tingimustel.
Üürniku võimalus keelduda üürihinna tasumisest ja nõuda üürihinna alandamist – millistel tingimustel?
Eriolukorrast tingituna on paljud äripinna üürnikud pidanud oma äri liikumispiirangute tõttu sulgema. Sellest tulenevalt on tõstatatud küsimus, kas üürnik kohustub üüri maksma perioodi eest, mil tal puudus võimalus üüritavat pinda kasutada. Seadus on ette näinud võimaluse, mille kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud üüritud asja sihtotstarbeliselt kasutada sellel esineva puuduse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Siinjuures on oluline eristada puudusest või takistusest tingitud asja kasutamise piiramist selle kasutamise võimaluse täielikust puudumisest.
Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik nõuda üürihinna alandamist. Hinna alandamine on kohaldatav perioodi kohta, mil üüripinna kasutamine on eriolukorra piirangute tõttu takistatud.
Üürihinna alandamist saab nõuda üksnes siis kui asja kasutamine on takistatud pandeemia tõttu ning eriolukorra juhi poolt kehtestatud piirangud mõjutavad selle sihtotstarbelist kasutamist (nt on pandeemia leviku tõkestamiseks keelatud spordisaalide või veekeskuste lahtiolek).
Üürihinna alandamine läbi lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise kaudu
Olukorras, kus ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, annab seadus võimaluse lepinguliste kohustuste vahekorra muutmiseks. Siinjuures tuleb arvesse võtta, et lepingukohustustest vabanemist õigustab ainult oluline muudatus.
Lepingu muutmise nõudmiseks, peavad esinevad järgmised asjaolud:
- kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda;
- kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada:
- asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool;
- kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
Kõik nimetatud eeldused peavad esinema samaaegselt ja kas või ühe puudumine välistab lepingupoole õiguse nõuda lepingutingimuste muutmist.
Juhul kui lepingupooled siiski omavahel kokkulepet ei saavuta ning üürnik lepingu jätkamist võimalikuks ei pea, tuleb hinnata, kas ja mis tingimustel on võimalik üürileping üles öelda. Esimese sammuna tasub vaadata lepingu regulatsiooni ülesütlemise korra osas. Seadusest tulenevalt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Milline on mõjuv põhjus, on jäetud igal konkreetsel juhul seaduse rakendaja otsustada.
Siinjuures tasub teada, et lepingut ei saa erakorraliselt üles öelda vaid põhjusel, et tegevus on kahjumlik või äriühingut ähvardab pankrot.
Esmane soovitus oleks siiski püüda leida lepingupoolte vahel kokkulepe ning võimalusel üürisuhet jätkata. Mõistlikkuse printsiibist tulenevalt ning arvestades antud eriolukorda, on ka üürileandjal mõistlik poolte kokkuleppel üüri alandada eriolukorra perioodiks. Üürilepingu ülesütlemisel võib üürileandjal endal tekkida suurem kahju kui üüri alandamisel, sest ülesütlemisel tuleb endal hakata tasuma kõrvalkulusid ning leida uus üürnik.
Reelika Rohi /LEADELL Pilv Advokaadibüroo jurist